商品房“五方验收”引发的思考

  商品房预售具有很强的技术和法律政策方面专业性,购房人往往处于弱势地位,其权益常常受到开发商预售行为的侵害。最近，一些地方房地产市场商品房买卖合同中约定的“五方验收”交房条件，成为购房者与开发商纠纷的焦点。

  “五方验收”渊源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条，该条规定建筑设计企业收到建设工程完工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位做竣工验收。基于此，在商品房买卖中虽然一些房地产企业来提供的合同中列出三种供选的交房条件，但往往都把“由出卖人，设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格”作为交房条件。“五方验收合格”看上去很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋的品质应该有保证。但由于知识和信息的不对称，五方验收已经合格的商品房中，还有一些根本不具备交房条件。这就出现一方强行公告交房，一方拒绝接受的现象，由此纠纷不断。

  关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现有房地产法体系和建筑法体系两套规范体系并存，而且从效力等级来看，分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律、法规从房地产开发经营管理和建设工程质量管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定。

  《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”下位法国务院的《城市房地产开发经营管理条例》（下为《条例》）第17条进一步明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出完工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位做验收。”据此商品房的“竣工验收”由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政监督验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况做“综合验收”。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了居住小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度，地方政府也对房地产开发主管部门如何主导验收、行政监管，作了进一步具体规定。

  我国《建筑法》第61条规定：“建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定：建筑设计企业收到建设工程完工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等相关的单位进行竣工验收。建设工程完工验收应当具备五大条件，其中一个就是有勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建筑设计企业）分别签署的质量合格文件。这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，“五方验收”不需建设主管部门主导和参与。第49条规定建筑设计企业应当自建设工程完工验收合格之日起15日内,将建设工程完工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出示的认可文件或者准许使用文件报建设行政主任部门或者其他有关部门备案。建设行政主任部门或者其他有关部门发现建筑设计企业在竣工验收过程中有违反国家相关建设工程质量管理规定行为的,责令不再使用,重新组织竣工验收。可见，建设行政主任部门在建设工程完工验收中只有备案权，没有主导性的行政许可权。原建设部的部门规章《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收备案管理暂行办法》（下为《办法》）第５条规定，建筑设计企业办理工程完工验收备案应当提交五个方面的材料文件；对商品房该《办法》规定，还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主任部门主导的行政许可权。

  综上两方面可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一,而且两类标准的应用限制范围与关系又很不明确，开发商和购房者往往各取所需，各持己见，因而造成交房纠纷多发。

  建筑与房屋从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种的范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也应是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上应是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，优先适用特别法，这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一。因此在解决房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主任部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能；而不能由建筑设计企业自己主导组织验收，然后报建设行政主任部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建筑设计企业自己主导组织相关参加建设的单位分项验收，并由建筑设计企业自行取得规划、公安消防、环保等部门出示的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主任部门进行竣工验收备案，建设行政主任部门不主导审批验收。

  商品房买卖合同的“五方验收”合格交付买受人使用的规定，作者觉得违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则，也违背了《城乡规划法》第45条。该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是不是满足规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建筑设计企业不得组织竣工验收。即商品房“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件还违背了《建设项目环境保护管理条例》第23条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”“五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第13条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。虽然“五方验收”主要是针对建设工程质量而进行的检查，但对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，商品房还承担社会人口分布、社区建设等功能，还需具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等要满足居住使用的要求，仅质量验收合格并不能说明商品房已具备了交付使用的条件。

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