三张图读懂商品房交付验收

  商品房交付作为房地产开发全周期的终端环节，是开发商让产品由理念变为现实、向购房者兑现交房承诺的时刻，因而，何时交房对开发商而言至关重要，关系其是否可能承担逾期交房责任。房屋交付是承前启后的一个开发阶段，包含着准备相关文件资料及公示证照、交付前问题检查、移交物业服务等细节内容，向前承接项目施工，向后连接物业服务，有必要注意一下之处不一而足。不过，除了上述具体事宜外，房屋交付业主前还须完成验收环节，只有经验收合格的房屋方可交付业主使用。建设工程验收包括竣工验收（或五方验收）、竣工验收备案、综合验收，然而，实践中对于开发商完成何种验收手续方满足交付条件存在争议。在此，本文欲从法律规范和司法实践层面上探究和明晰商品房交付的验收标准。

  《建筑法》第61条第2款：建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

  《建设工程质量管理条例》第16条第3款：建设工程经验收合格的，方可交付使用。

  《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

  由上述法律规范能够准确的看出，从法律到行政法规。从针对一般建筑领域的规定到必然的联系房地产开发领域的规定，都要求房地产开发项目的交付条件为经验收合格。故而，作为建设工程一类的商品房通过验收是开发商将其交付给购房者的必经程序。

  建设工程根据用地性质可以划分为居住、商业、工业等不一样，商品房属于建设工程中的居住用地一类，在讨论商品房交付采取何种验收标准前有必要先了解建设工程的验收分类。

  指建筑设计企业、施工总承包单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方主体参与的工程验收。

  《建设工程质量管理条例》第16条：建设单位收到建设工程完工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等相关的单位进行竣工验收。

  《建设工程质管理条例》第49条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

  根据广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）内容：

  经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的

  ，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

  《城市房地产开发经营管理条例》第18条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。

  《山东省城市房地产开发经营管理条例》第34条：开发项目竣工后，必须进行项目综合验收。成片开发项目的综合验收，由城市人民政府组织有关部门进行；零星开发项目的综合验收，由开发主管部门组织有关部门和单位做。

  《山东省商品房销售条例》第37条：房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明。

  《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（2011年11月30日鲁高法297号）第（六）项：因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。

  从上述建设工程各类验收的界定可以看出，五方验收或者竣工验收、竣工验收备案登记、综合验收是一项建筑工程完成验收的前后流程，彼此间相互独立，工程质量验收合格须经过五方验收，完成标志是通过工程竣工验收（五方验收与竣工验收一体两面，是形式与内容的关系），认可标志是取得政府竣工验收备案登记，综合验收是包括单项工程和配套基础设施、公共设施等在内的全面验收。但彼此又紧密关联，没有完成竣工验收，就无法进入下一环节的竣工验收备案，没有单项工程的竣工验收，也就无所谓的综合验收。不过，法律一方面规定了商品房交付须经验收合格，另一方面规定了建设工程验收的不同分类，恰巧对于商品房验收应完成何种验收没有明确定论，从上述建设工程验收分类中的法律规定中很难得出商品房交付验收采取何种标准的结论。

  如上所言，根据建设工程验收分类难以判断推出房屋交付验收标准，在此情形下，不妨再进一步分析商品房未经验收有何法律后果，看看能否为确定商品房交付验收标准提供有效切入。

  《建设工程质量管理条例》第58条：违反本条例规定，建筑设计企业有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的。

  《建设工程质量管理条例》第56条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处２０万元以上５０万元以下的罚款：（八）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的。

  《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第12条：未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。

  备注：《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2014〕16号）在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。

  从上述关于未经验收的法律规定可以看出，每一项验收如若未经实施便直接将房屋交付给购房者，是需要建设单位承担相应的法律责任，然而，细致分析房屋未经验收的法律责任规定可以清楚，未经验收的法律责任更多表现为一种行政管理上的处罚，并未直接涉及民事行为的法律效力，即未经竣工验收或者验收备案、综合验收的商品房是否满足交付条件进而是否影响交付的法律效力，不得而知。

  综上，竣工验收、竣工验收备案、综合验收是包括房地产在内的建设工程不同节点的验收流程，关于每项验收都有正面的法律规定以及违反时的法律责任规定，不过，商品房交付究竟以何种验收为标准，从上述法律规定中确实难以得出结论。比如，关于综合验收中央层面有行政法规规定，某些地方层面对此也有规定，然而，每项验收都有自身的法律责任保障条款，不能仅凭“未进行综合验收，便……”的规定倒推出房屋交付的验收标准。因此，让我们一起探寻商品房交付验收的司法裁判标准。

  潘彦斌、甘肃省兰州经济技术开发区规划建设和房地产管理局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书 （2017）最高法行申7358号

  关于案涉工程未依法备案即交付使用的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。该规定并未涉及备案问题，因此经开区建设局进行查处时只考虑交付使用的时间和验收合格的时间，并无不当。

  备注：该案为行政诉讼，原告认为开发商交付房屋应竣工验收备案，建设局认为竣工验收合格即可交付。

  王小欣与青岛金实房地产开发投资有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书（2016）鲁民再63号

  工程完工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响竣工验收合格的效力。竣工验收合格之日房屋交付条件成就

  张建印与山东菏建建筑集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2016）鲁民申1584号

  相关法律规定房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，并未规定须综合验收后才能交付使用。合同约定验收合格为房屋交付条件，不违反上述法律法规的强制性规定，该约定合法有效。《竣工验收备案证书》发出时，意味着商品房经过验收。

  国家并没有对住宅小区房屋交付强制性规定必须经综合验收合格，合同约定交付标准为竣工验收合格，不违反法律规定，根据合同意思自治原则，该约定有效。

  孙新、山东新运置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2017）鲁民申1149号

  涉案房屋由建设单位组织设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、质监站组成验收小组进行了验收，具备交付条件。因此，申请人提出的房屋只有通过综合验收才具备交付条件的主张，既与合同约定不符，亦没有法律依据。

  韩新海与江苏尚荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书（2016）苏民再148号

  竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件。合同亦对交付条件作出明确约定，即竣工验收合格。检察机关以涉案房屋交付条件应以竣工验收备案为标准的抗诉理由不能成立。

  付万跃与江苏荣耀房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书（2016）苏民申2247号

  合同约定商品房交付条件为经验收合格，不应以地方政府特别规定的综合验收为交付标准，房屋已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格。理由1、双方未将政府的特别规定载入合同约定。2、地方政府规定属于行政审判事项，与双方签订的民事合同没有必然关系。3......。

  欧加彩与连云港赣榆中泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）苏民申3965号

  合同明确约定商品房交房条件为该商品房经单位工程质量分期竣工验收合格，即该涉案商品房仅需经单位工程设计、建设、监理、施工四方验收合格即达到交付标准，无需经过相关建设主管部门的验收备案。

  宝应龙凤世纪置业投资有限公司与葛仪梅、杨艳房屋买卖合同纠纷再审民事判决书（2018）苏民再130号

  双方对于商品房交付标准明确为经验收合格。涉案房屋经设计、建设、监理、施工单位四方验收，验收结论合格、同意交付使用。因此，应当认定本案所涉房屋在通过上述四方验收合格后，即符合了双方合同约定的“经验收合格”的交付条件。

  康都控股集团有限公司与王志生商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事判决书（2012）浙民提字第55号

  合同约定房屋经综合验收合格交付，但住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批已经2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消，故约定的交房条件由于国家政策调整而无法成就。故在双方约定的竣工综合验收行政审批项目已被国务院取消的情况下，经竣工验收合格是商品房交付时应当具备的法定交房条件。

  陈彬与诸暨同方置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书（2015）浙民提字第60号

  合同约定的交付条件有五项可供选择的内容，从合同文义理解为递进关系，双方约定的第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格。故双方约定应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。

  珠海市南福房产开发有限公司与向光胜商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书（2013）粤高法民一申字第708号

  国务院于2004年取消了房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，实行由开发商组织各单项验收，但各单项验收的结果需报建设主管部门备案，方可交付使用。也即是说，涉案工程经开发商、承建方和工程监理方共同验收合格并报建设主管部门备案后才具备商品房交付的条件。

  胡永俊、胡茵等与广州奥力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书（2015）粤高法民一提字第37号

  《建筑法》第六十一条规定建筑工程交付使用的法定标准为经验收合格，《房屋建筑和市政基础设施工程完工验收备案管理办法》第八条规定只有“违反国家有关建设工程质量管理规定行为的”，才会责令停止使用并重新组织竣工验收，二者并不冲突。因此，胡永俊、胡茵主张取得《建设工程竣工备案表》是商品房交付使用的法定标准，没有法律依据。

  曾妍、惠州市凯南房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）粤民申5678号

  合同约定房屋交付条件为经验收合格，案涉房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收并形成了《建筑工程竣工验收报告》，确认了案涉房屋验收合格，原审判决认定以竣工验收报告作为交楼条件，并无不当。

  苏稻香、区奕宁商品房预售合同纠纷再审民事判决书（2017）粤民再113号

  根据《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主任部门办理工程竣工验收备案。二审判决认定取得《建筑工程竣工验收备案表》为法定交楼条件，对珠光公司关于《建筑工程竣工验收备案表》不属于房屋交付条件的抗辩理由不予采纳，适用法律正确，本院予以维持。

  1、就住宅项目交付验收而言，虽然国家层面的法律规范《城市房地产开发经营管理条例》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》有要求住宅项目须经综合验收后方可交付使用并且规定了未组织综合验收的法律责任，地方层面如《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（2011年11月30日鲁高法297号）也要求房屋须完成综合验收才可交付使用，但纵观最高人民法院及部分地方高级人民法院裁判案例，在行政审批取消综合验收项目的情形下，综合验收并非房屋交付的法定条件，但综合验收能否成为商品房预售合同约定的交付条件呢？对此，只有浙江高院（2012）浙民提字第55号有提到：即使合同约定经综合验收合格交付，其也无法成就。但从法理上讲，行政审批取消综合验收只是代表政府取消了综合验收的行政许可，并不代表综合验收这项工作的取消（参见浙江省建设厅《关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见》（建房发〔2005〕195号），基于意思自治和合同自由原则，双方应当可以约定房屋交付条件为综合验收。不过至少可以确定的是，在目前绝大多数商品房预售合同约定交付条件为经验收合格的情形下，本文所节选案例没有支持综合验收作为房屋交付条件。

  2. 在合同约定经验收合格交付的情形下，绝大多数裁判案例对“经验收合格”的解释为经竣工验收合格，少部分裁判案例将其认定为经竣工验收备案（例如《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）内容：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建筑设计企业已经在当地建设行政主任部门办理了工程完工验收备案手续。”）。从开发商角度而言，不妨可以在商品房预售合同中将房屋交付条件约定为经竣工验收合格，不具体指明是竣工验收还是竣工验收备案，如此在流程上可以灵活把控房屋交付时间，从而避免逾期交房或减少逾期期限，具体操作在于：如果工程施工工期顺利推进，能在合同约定的交房时间到来前顺利取得竣工验收备案手续，那么开发商便以竣工验收备案作为房屋交付条件，反之，若工程推进不理想，在交房时间临近前尚未取得竣工验收备案，那么便以竣工验收合格作为房屋交付条件。从上述裁判案例来看，法院尊重合同买卖双方对于房屋交付条件的约定，在综合验收并非交付的法定条件情形下，约定交付条件为经竣工验收合格并不违反法律和法规的强制性规定，属于合法有效约定。返回搜狐，查看更多